一概に不動産の再生販売事業と言っても、そのスタイルは多種多様です。改修工事のボリューム感でいえば、一度スケルトン状態に戻して、間取から創り直す「完全リノベーション」や、賃貸募集ができるくらいの原状回復程度に留める工事までと、その物件の特徴を加味して判断していくことになります。
発注に関しても、材料はこちらで用意し手間賃だけで工事をしてもらう「材料支給型」や、全て工務店にお願いしてしまう「丸投げ型」、クロス屋や設備屋、畳屋、塗装屋等を別々に手配する「個別発注型」などがあり、自分(会社)に合ったスタイルを選択します。
設備を最新のモノで揃えようとすれば当然費用が上振れし、その結果、不動産の売出し価格が相場から外れてしまい(高めいっぱいボール)、結果、売れ残ります。事実、プロジェクトに失敗して1年経っても売れない不動産(商品)が市場には山ほど転がっているのが現状です。
不動産を仕入れてから売り出す迄には商品化(工事)というタイムラグが数ヶ月あります。その間に市況が変わってしまうことも多々あります。社会経済に「まさか」が起きたり、競合物件が大きく値を下げたり、目を引く同等物件が出てきたり、同エリア内に新築が大量供給されたりと、様々な現象が起きます。その為、売り出す直前に、もう一度「売り出し価格の検証」を行うことが定石です。
売出し価格を「釣り」に例えると、安価すぎた場合は沢山の魚が群がり、高値すぎた場合はまったくアタリがきません。「たまにツンツン」くる程度であれば、売出価格としては最適解です。※ひとり社長の経験談。
そして最後は、その物件に合った「たった一人のお客様」がどこからともなく現れて、物件を購入して行くのです。
before
※「ひとり社長の備忘録」毎日更新中！ ★いつも当ブログへお越しくださり有難うございます★
