建築基準法では建物を建築するには建築基準法上の４メートル幅の道路に敷地が2メートル接道していなければならないという決まりがあります。※話が逸れるので細かい話は省きます。
接道を満たしていない土地に現存する建物を解体してしまえば二度とその土地に建物を建築することができなくなります。いわゆる再建築不可物件です。
解体したら終わりなので永遠にリフォームして使っていくことになります。
実は日本にはこのような土地がごまんとあります。
普通に借りて住んでいる家が再建築不可だったり、実家が再建築不可だったりと
一般の方の想像を遥かに超えるほど身近に溢れているのです。
銀行はこのような土地建物は「担保価値なし」と判断し、お金も貸してくれません。例外はありますが。
しかし、そのような物件でもしっかり修繕し大切に使用すれば自分の寿命が尽きるくらいまでは十分に住めるのです。
割安の値段で購入して自分で住めば、生涯支払う家賃を投資に回すこともできます。
割安の値段で購入して人に貸していれば、毎月賃料が入ってきます。
将来的にも、建物管理をしっかりして人が住める状態を維持していれば、必ず誰かが買ってくれます。そこで投下資本を回収できます。
また、築の浅い投資物件は減価償却という魔法の経費も計上できます。銀行から借入をして、毎月の返済額と入ってくる賃料の差額のキャッシュフローが健全なら、借入期間満了時には「私の不動産に住む人が私の代わりに賃料として全額借金を返済してくれた。ほぼタダで手に入った。ラッキー。」という状況が作れます。このスキームは返済期間がおおよそ２０年～３０年単位となるので、できるだけ早く始める事が大切となる訳です。
不動産投資は相場を知り尽くしたプロの不動産マンでも二の足を踏んでしまうものです。実は私もそうでした。企業戦士として年間何百件を査定し、購入し、売却しましたが、実際に自分の資金を投下するには清水舞台でした。しかし初めの１件を買ってしまえば堰を切ったように次々と購入し始めるのです。そして、それこそが格差が生まれる要因だと思うのです。Let's buy real estete なのです。
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