〇○○万円で売り出している借地権付建物に2件目の申し込みが入りました。※本案件は仲介です。( ´艸｀)
この案件は、当初から地主の買戻し案が浮上するも、その金額(買戻し)の低さに破談し、底地(地主の権利)の売却も断られたため、最終案である第三者への単独(借地権付き建物)売却へ移行しました。( ´艸｀)
地主が個人の場合、旧法借地権などの古い契約書の多くは内容が簡素で詳細な取り決めがなされていない場合があり、今回も例に漏れずです。
借地契約書を見ると、地代、契約期間、借地面積以外の取り決めがありません。地主は無償返還または低額買戻しを実現できないという苦渋をなめているので、詳細取り決めに関して相当な抵抗が予想されます。( ；∀；)
通常、土地の購入費用や建築費用は銀行から融資を受けます。借地の場合、土地は他人の所有ですから担保になりませんので銀行は新築した建物に抵当権を設定します。が、借地権者が地代を滞納するなどして借地権が消滅してしまった場合、借地権者は建物を取り壊し土地を明け渡さなければなりません。そうすると、銀行は担保を失いますので貸し倒れになってしまいます。( ´艸｀)
金融機関は地主に建物に抵当権を設定することの承諾書(抵当権設定承諾書)を要求し、そこに地主の印鑑証明書と実印での押印を求めます。実際は建物に抵当権を設定するのに地主の許可は不要です。実はこの書面の中にある「借地権を解除する場合は金融機関に通知する」という内容が金融機関にとって一番重要なのです。
そして、この書面の押印はあくまで「地主の任意」であり強制できるものではありません。要するに、ここが地主サイドの強力な交渉カードになるわけです。( ´艸｀)
絶対、ハンコ押してくれないのだろうなーと思うとともに、実はフフフという交渉カードも用意しているのです。( ´艸｀) さてどうなるのでしょうか。
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